Ontario’daki emlak vergisi değerlendirmeleri gizemle örtülmemelidir

Makale içeriği

Toronto’daki emlak vergisi değerlendirme eşitsizliklerine ilişkin endişeler yakın zamanda dile getirildi ve bu da evlerin vergilendirme amacıyla nasıl değerlendirildiği konusunda şeffaflık eksikliğini vurguladı.

Makale içeriği

Basitçe ifade etmek gerekirse, endişe, daha düşük fiyatlı evlerin piyasa değerinden daha yüksek olarak değerlendirilmesi, daha yüksek fiyatlı evlerin ise piyasa değerinden daha düşük değerlendirilmesi ve dolayısıyla daha düşük fiyatlı ev sahiplerinin pahalı ev sahiplerine göre nispeten daha yüksek bir vergi yükünü üstlenmesini gerektirmesidir.

Makale içeriği

Kısa bir süre önce Toronto şehrinin belediye başkanı seçilen Olivia Chow, konuyu değerlendirdi ve Belediye Mülkiyet Değerlendirme Şirketi’nden (MPAC) verilerini ve değerlendirme araçlarını “herkesin üzerine düşeni yapması ve bunu adil ve adil bir şekilde yapması” için “güncellemesini” istedi.

Belediye başkanı ve bazı belediye meclis üyeleri şeffaflık eksikliği görüyor, ancak MPAC, süreçlerinin şeffaf, adil olduğunu ve mülk değerlendirmeleri için uluslararası standartları karşıladığını söyledi. Bu arada Toronto’nun vergi mükellefleri, değerlendirme rolleri ve emlak vergisi hesaplamaları üzerine bir gizlilik örtüsü koymaktan kimin sorumlu olduğunu bilmedikleri için kafası karışmış durumda.

Makale içeriği

Makale içeriği

Akademik ve profesyonel literatür, emlak vergilendirme eşitsizliklerine ilişkin kanıtlarla doludur. Regresyon analizi ve makine öğrenimi modelleri gibi istatistiksel yöntemler, değerlendirilen değerleri tahmin etmek için yaygın olarak kullanılır. Bu araçların genellikle daha düşük fiyatları fazla tahmin ettiği ve daha yüksek fiyatları olduğundan az tahmin ettiği bilinmektedir. Değerlendirilenin piyasa değerine oranı piyasa değerleri arttıkça düştüğünde, emlak vergisi gerileyen olarak kabul edilir.

Yıllar geçtikçe, kütle değerlendirme modellerinin doğruluğunu artırmak için spline regresyon, araçsal değişken tahmin ediciler ve jeoistatistiksel özvektör uzaysal filtreler dahil olmak üzere çok sayıda yöntem önerilmiştir. MPAC’ın eşitsizlikleri ele almak için en son tahmin tekniklerini ne kadar kapsamlı bir şekilde kullandığı bilinmemektedir.

Makale içeriği

Emlak vergisinde uzmanlaşmış pek çok şehir ekonomisti, MPAC’ın daha şeffaf olabileceğine inanıyor, ancak geliştirdiği araçların kalitesiyle uluslararası kabul gördüğünü belirterek konut değerlendirme sicilinden memnunlar. Emlak vergisi uzmanları ayrıca yıllık değerlendirmelerin eşitsizlikleri hafifletmeye yardımcı olabileceğine inanıyor. Ontario’da değerlendirmeler en son 2016’da yapılmıştır.

Uluslararası Emlak Vergisi Enstitüsü CEO’su Jerry Grad, MPAC’ı “toplu değerleme metodolojisinde liderlerden biri” olarak görüyor. MPAC, İrlanda Değerleme Ofisine de değerlendirmelerinde yardımcı olmaktadır.

Değerlendirme için istatistiksel araçların seçimi, değerlendirmeyi bilgisayar algoritmaları yerine memurlara yaptırmak gibi diğer önemli kaygılar kadar önemli değildir.

Makale içeriği

Toronto Metropolitan Üniversitesi’nde gayrimenkul finansmanı profesörü olan Doğan Tirtiroğlu, “bilişsel psikoloji ve davranışsal finans araştırmaları, insan karar verme sürecinin sezgisel olarak bilinen önyargılara eğilimli olduğunu ve rasyonellikten yeterince uzaklaştığını gösteriyor” uyarısında bulundu. İnsan değerlendiriciler tarafından yapılan gayrimenkul varlık değerlemelerinin ekonometrik yöntemler kadar sağlam olmayabileceğini söyledi.

Değerlendirme eşitsizliğinin altında yatan diğer bir varsayım, satış fiyatının piyasa değeri için en uygun temsil olduğudur. Bu, bazılarının, değerlendirme endüstrisinde “satış takibi” olarak bilinen bir uygulama olan değerlendirilen ve satış değerleri arasındaki farkı kapatmaya çalışmasına yol açar.

Ancak 1990 makalesi Connecticut Üniversitesi’nde emeritus emlak profesörü olan John Clapp’ın Journal of Real Estate Finance and Economics adlı makalesinde, bir alıcı bir mülk için fazla ödeme yaptığında, daha sonra birçok kişinin pandemi sırasında yaptığı gibi, satış fiyatının piyasa değerinden daha yüksek olacağını savundu. Bu gibi durumlarda, değerlendirilen değer satış fiyatından daha düşük olacaktır ve bu da yanlışlıkla dikey eşitsizliğin sinyalini verecektir.

Makale içeriği

Tersine, “Satış fiyatı rastgele piyasa değerinden düşükse, o zaman vergi değerlendiricisi mülkü fazla değerlendiriyor gibi görünecektir” dedi, bu insanların Toronto ile ilgili birincil endişesidir.

Chow, değerlendirmede daha fazla şeffaflık olmasını savunuyor, ancak emlak vergisi oranlarını ve miktarlarını belirlemek belediyenin sorumluluğunda. Değerlendirme eşitsizlikleri yaygın olarak bilindiğinden, şehir bu tutarsızlıkları hesaba katmak için vergilendirme politikaları geliştirmelidir.

Şehir ayrıca verileri daha iyi yaymanın yollarını bulmalıdır. Örneğin, Winnipeg’in Tespit ve Vergi Departmanı, değerlendirme değerlemelerini ve mülk verilerini çevrimiçi olarak kullanıma sunmuştur. Winnipeg değerlendirmeler konusunda şeffaf olabiliyorsa Toronto da öyle olmalıdır.

Makale içeriği

Şeffaflığın olmamasıyla ilgili olarak, değerlendirme verilerinin lisansını Ontario’nun Elektronik Tapu Sistemini de işleten Teranet Inc. adlı özel bir firmaya verdiğinden birincil sorumluluk eyalet hükümetine aittir. Teranet, Kamu ve Ticari Hizmet Sunumu Bakanlığı ve Bakan Kaleed Rasheed’in yetkisi altındadır.

Şeffaflık, iyi yönetişimin temel taşıdır. Rasheed, Ontarioluların değerlendirme verilerine hazır erişimlerini yeniden sağlamaları için savunma yapma fırsatına sahip. Ödeme duvarlarının veya idari cephelerin arkasına gizlenen algoritmalar ve bunların çıktıları, Ontarians’ın adil bulabileceği bir emlak vergisi rejiminin gelişmesini engelleyecektir.

Murtaza Haider, Toronto Metropolitan Üniversitesi’nde gayrimenkul yönetimi profesörü ve Urban Analytics Institute’un direktörüdür. Stephen Moranis bir emlak sektörü emektarı. Bunlara Haider-Moranis Bülten web sitesi www.hmbulletin.com adresinden ulaşılabilir.

Makale içeriği