500 milyar dolarlık ‘Ofis emlak kıyameti’: Araştırmacılar uzaktan çalışmanın etkisini beklenenden daha kötü buluyor

İçinde geçen yıl yayınlanan bir makaleNew York Üniversitesi ve Columbia Üniversitesi’nden araştırmacılar, 2029 yılına kadar New York City ofis değerlerinde %28’lik bir düşüş ve toplamda 49 milyar dolarlık bir kayıp olduğunu tahmin ediyor. Ve onların modeline göre bu, ülke çapında 500 milyar dolarlık bir “değer yıkımına” eşittir. Araştırmacılar—Arpit Gupta, Vrinda Mittal ve Stijn Van Nieuwerburgh—bu ay tahminlerini revize ettiler. makalelerinin son versiyonu, başlıklı: “Evden Çalışma ve Ofis Emlak Kıyameti.” Şimdi, 2029’a kadar New York City ofis değerlerinde %44’lük bir düşüş ve 2019’dan 2022’ye kadar sadece üç yıllık bir dönemde ülke çapında 506 milyar dolarlık bir değer kaybı görüyorlar.

Gözden geçirilmiş, ancak daha kasvetli değerlendirmelerinin ardındaki sebep?

Makalelerinde yazarlar, uzaktan çalışmanın ticari gayrimenkul kapsamındaki ofis sektöründe kira gelirinde, dolulukta, kira yenileme oranlarında ve piyasa kiralarında önemli düşüşlere yol açtığını savunuyorlar. Tüm bunlar, Federal Rezerv’in faiz oranlarını agresif bir şekilde yükselttiği bir zamanda nakit akışını etkiledi. İlginç bir şekilde, düşük kaliteli ofis mülklerinin yukarıda sıralanan şoklara karşı daha duyarlı olduğunu ve “atıl durumdaki bir varlık” olma riskinin daha yüksek olduğunu keşfettiler. Yine de, uzaktan çalışmanın geleceğine dikkat çektikleri modellerinde temel bir belirsizlik var.

Yazarlar, ABD’deki 100’den fazla ofis piyasası için kira düzeyi verilerini incelerken, pandeminin başlamasından sadece aylar sonra, Aralık 2019 ile Aralık 2020 arasında kira gelirinde %18,51’lik bir düşüş buldu. Yeni imzalanan kira kontratlarının metrekare cinsinden miktarı ve yeni imzalanan kontratların kiraları da aynı dönemde düştü. Yazarlar, bu yılın ilk çeyreği itibariyle ofis boşluk oranının %20’den fazla olduğu New York City’ye işaret ederek, bu arada, birçok büyük pazardaki boşluk oranlarının rekor seviyelerde olduğunu yazdı. Ayrıca yazarlar, şirketlerin uzaktan çalışma politikaları ile kiralanan gerçek ofis alanlarındaki azalmalar arasında “doğrudan bir bağlantı” bulduklarını söylediler.

Yazarlar, “Analizimizin en önemli çıkarımı, uzaktan çalışmanın kısa ve orta vadede ticari ofis gayrimenkullerinin değerini büyük ölçüde bozacak şekilde şekillendiğidir” diye yazdı.

Yine de, etkiler ülke genelinde veya mülkler arasında tek tip değildir. Yazarlar, daha yakın zamanda inşa edilen daha yüksek kiraya sahip binalar olarak da bilinen daha yüksek kaliteli binaların “daha iyi durumda göründüğünü” keşfettiler ve bunun, şirketlerin işçilerin geri gelmek istemesi için ofis kalitesini iyileştirmesi gerektiği fikriyle tutarlı olduğunu iddia ediyorlar. Ek olarak, evden çalışmaya daha fazla maruz kalan şehirlerin ofis talebinde daha büyük düşüşler gördüğünü buldular, bu da bu iki örnekte açıkça görülüyor. San Francisco ve Charlotte’a baktıklarında, eski ofis sektörünün daha büyük düşüşler yaşadığını gördüler; bu, San Francisco’nun ofis mülkleri uzaktan çalışmaya geçişle özellikle sert bir şekilde etkilendiği için beklenebilir. Yine de, her iki piyasa da ofis değerlemelerinde düşüşler gördü.

Yazarlar, “2019 sonu ile 2022 arasında ofis stokunun değerinde NYC için 69,6 milyar dolar, San Francisco için 32,7 milyar dolar ve Charlotte için 5,1 milyar dolar düşüş hesaplıyoruz” diye yazdı. “Kalan ofis pazarları için, değer düşüşünü hesaplamak için NYC için pazara özgü kira geliri düşüşlerini değerleme oranı değişiklikleriyle birleştiriyoruz. Ülke çapında, üç yıllık dönemde ofis değerlerinde 506,3 milyar dolarlık bir düşüş görüyoruz.”

Bu üç yıllık dönem boyunca mülk değerlerinde dolar kayıplarına göre en büyük düşüşler New York City, San Francisco, Los Angeles, San Jose ve Boston’da görüldü; bir “kentsel kıyamet döngüsü”.